Las Vegas
Dentro de la ciudad o en zona del condado, junto a apartamentos cerca del Strip o en el borde de Summerlin: lo que realmente mueve el valor de una propiedad de almacenamiento en Las Vegas al venderla.
Comprador directo de autoalmacenamiento en Nevada
Venda su instalación de almacenamiento en Nevada directamente a un comprador con mentalidad de operador
Compramos instalaciones de autoalmacenamiento en todo Nevada, en efectivo y en su estado actual, desde las hileras tradicionales con acceso vehicular hasta patios para RV, pequeños sitios rurales y terrenos reservados para la siguiente fase. Usted marca el ritmo y la conversación se mantiene en privado.
- Comprador
- Directo, en efectivo
- Estado
- Se compra tal como está
- Reparaciones
- No se le pide ninguna
- Comisión
- Ninguna en una venta directa
- Cierre
- La fecha que usted elija
- Cobertura
- Solo Nevada
A quién le compramos y qué compramos
La mayoría de los dueños que nos contactan construyeron o compraron su instalación hace años, la administraron ellos mismos y ahora se preguntan qué sigue. Algunos ya no quieren contestar llamadas por el código del portón los fines de semana. Algunos heredaron una propiedad de su padre o madre y viven en otro estado. Otros son dueños de un sitio con un socio y ya no están de acuerdo sobre su rumbo. Compramos autoalmacenamiento en todas esas situaciones, y lo compramos directamente, sin ponerlo en venta ni someterlo a un proceso de ofertas.
Los tipos de propiedad que consideramos incluyen edificios tradicionales con acceso vehicular, espacios interiores con clima controlado, estacionamiento al aire libre y techado para RV y botes, instalaciones pequeñas en pueblos rurales, negocios familiares con registros en papel y propiedades que se han deteriorado porque la administración también decayó. También compramos terrenos sin desarrollar o parcialmente desarrollados que un dueño planeó para expansión pero nunca construyó. Si usted es un dueño-operador que piensa en jubilarse sin un sucesor, o es uno de varios herederos que recibieron una propiedad de almacenamiento en una herencia, el proceso es el mismo: conocemos la instalación, hacemos una oferta por escrito y usted decide.
Los dueños suelen tener más de una razón para vender. Las más comunes se explican en nuestro resumen de las razones por las que los dueños de almacenamiento en Nevada deciden vender, y cada una tiene su propia página con las preguntas que suelen surgir.
Situaciones de los vendedores
Siete razones por las que los dueños nos ofrecen su instalación
Cada expediente a continuación trata una situación a fondo. Abra el que corresponda a su caso.
- EXPEDIENTE 01
Dueños que se jubilan
¿Ya no quiere encargarse de la oficina y el portón? Una venta directa permite a un dueño que se jubila entregar la instalación, con registros y todo, sin ponerla en venta ni hacer una lista de reparaciones.
- EXPEDIENTE 02
Instalaciones heredadas
¿Heredó una instalación de su padre, madre u otro familiar? Manténgala estable durante la sucesión o la administración del fideicomiso y luego véndala tal como está sin tener que aprender el negocio del almacenamiento.
- EXPEDIENTE 03
Sitios con bajo rendimiento
¿Ocupación baja, tarifas desactualizadas, morosidad en aumento? Compramos instalaciones con dificultades en Nevada tal como están y nos encargamos nosotros de recuperarlas.
- EXPEDIENTE 04
Mantenimiento atrasado
¿Puertas que se atoran, asfalto que se desmorona, techos con goteras, cámaras apagadas? Venda la instalación con todo sin reparar y evítese las cotizaciones de contratistas.
- EXPEDIENTE 05
Socios e intercambios 1031
¿Copropietarios que tiran en direcciones distintas, o un inversionista que coordina los plazos de un intercambio? Un comprador directo y una fecha de cierre elegida por el vendedor eliminan la incertidumbre.
- EXPEDIENTE 06
Almacenamiento de RV y botes
Los patios al aire libre para RV, botes y remolques se venden de forma distinta a las mini bodegas. Los compramos tal como están, con vehículos abandonados, grava y toldos envejecidos incluidos.
- EXPEDIENTE 07
Terreno de expansión
¿Compró terreno adicional para una segunda fase que nunca se hizo? Venda terreno sin desarrollar, lotes aprobados o una obra detenida, con o sin la instalación.
Venta directa o venta en el mercado: una comparación honesta
Una venta a través de un corredor y una venta directa son formas legítimas de vender una instalación de almacenamiento, y le convienen a dueños distintos. Un corredor prepara un memorando de oferta, promociona la propiedad entre una lista de compradores, recibe ofertas y negocia en su nombre. Ese proceso puede generar competencia, y para una instalación grande, estabilizada y bien documentada suele ser una opción sensata. También requiere preparación, expone su instalación ante muchas personas, incluidos competidores y a veces sus propios inquilinos y empleados, y conlleva una comisión al cierre.
Una venta directa cambia esa exposición en el mercado por sencillez y control. Usted habla con un solo comprador, comparte documentos bajo un acuerdo de confidencialidad y negocia las condiciones en persona. Una venta directa a nosotros no conlleva comisión de corredor, la instalación no tiene que repararse antes y el operador fija la fecha de cierre. La contrapartida es real: usted no está haciendo una subasta, así que debe comparar nuestra oferta con lo que cree que la propiedad obtendría en un proceso de venta en el mercado, y con gusto puede pedir la opinión de un corredor antes de decidir.
| Pregunta | Venta promovida por un corredor | Venta directa a nosotros |
|---|---|---|
| Quién ve sus finanzas | Varios posibles compradores | Un solo comprador, bajo un acuerdo de confidencialidad (NDA) |
| Comisión al cierre | Normalmente sí | Sin comisión de agente |
| Reparaciones o limpieza antes de la venta | A menudo se recomiendan para maximizar las ofertas | No se requieren; compramos tal como está |
| Fecha de cierre | Depende del mejor postor y su prestamista | La elige usted |
| Determinación del precio | Ofertas competitivas | Una sola oferta negociada que usted puede comparar |
Los dueños cuyas propiedades tienen problemas que una venta en el mercado dejaría al descubierto, como baja ocupación, reparaciones pendientes o contabilidad desordenada, suelen encontrar más fácil una conversación directa. Los dueños de propiedades de primer nivel quizás no. Preferimos que elija el camino correcto a que nos elija por la razón equivocada.
Evaluación confidencial
Presente su instalación a un comprador directo
Envíe la dirección y los datos básicos que tenga a la mano. Los leemos, lo llamamos con algunas preguntas sobre la operación y solo después hablamos de precio. Enviar esto no lo compromete a nada.
Conviene tenerlo a la mano, aunque no se requiere nada para comenzar:
- Cantidad aproximada de unidades y la combinación de tamaños
- Un registro de rentas o informe de ocupación reciente
- Los ingresos y gastos de los últimos doce meses
- Qué software de administración y sistema de portón usa el sitio
¿Prefiere hablarlo? El botón rojo TALK TO ALEX lo comunica con nuestra línea.
Lo que analizamos antes de hacer una oferta
Una instalación de almacenamiento es un pequeño negocio en operación sobre un terreno, y evaluamos ambas partes. La evaluación es práctica. Buscamos entender lo que la propiedad genera hoy, lo que podría generar con una administración constante y cuánto costará pasar de una cosa a la otra.
El registro de rentas, las tarifas de mercado y las tarifas vigentes
El registro de rentas nos dice quién renta qué, a qué tarifa y desde cuándo. Comparamos las tarifas que realmente pagan los inquilinos de largo plazo con las tarifas actuales que usted anuncia a nuevos clientes. Una gran diferencia es común en instalaciones administradas por sus dueños que rara vez subieron las rentas a clientes existentes, y no es un defecto. Simplemente influye en cómo vemos los ingresos a futuro.
Ocupación física frente a ocupación económica
La ocupación física cuenta las unidades rentadas. La ocupación económica mide cuánto de la renta potencial de la instalación realmente se cobra una vez que se consideran descuentos, concesiones, tarifas por debajo del mercado y saldos sin pagar. Una instalación puede verse casi llena y aun así cobrar bastante menos de su potencial, y analizamos ambos números en lugar de solo uno.
Morosidad y ventas por gravamen en curso
Revisamos cuántos inquilinos están atrasados, qué tan atrasados están y en qué etapa del proceso de gravamen se encuentra cada cuenta. Nevada tiene sus propias reglas legales para los gravámenes de almacenamiento, así que una venta por gravamen que ya está en marcha debe manejarse con cuidado cuando cambia la propiedad. Una morosidad alta no impide una venta. Nos indica dónde está el trabajo.
Software, control de acceso e instalaciones físicas
Tomamos nota del software de administración que usa, o si los registros están en un libro contable y una hoja de cálculo, además del sistema de acceso del portón, las cámaras, el quiosco y si existe un programa de seguro o protección para inquilinos. En la parte física revisamos las puertas enrollables, el pavimento, los techos, la iluminación, las cercas y el drenaje, y evaluamos cualquier terreno restante por su potencial de expansión. El mantenimiento atrasado se incluye en el precio de la oferta en lugar de devolvérselo a usted como una lista de reparaciones. Los dueños preocupados por edificios desgastados pueden leer cómo manejamos las propiedades de almacenamiento con mantenimiento atrasado, y los dueños de sitios que simplemente no rinden pueden leer sobre cómo vender una instalación con baja ocupación o alta morosidad.
Cómo se estructura una oferta
No usamos una fórmula y no daremos una cifra por teléfono antes de ver la propiedad. Una oferta por una instalación de almacenamiento surge de varias valoraciones relacionadas, y le explicamos cada una al presentarla.
La primera es el ingreso que la instalación produce hoy, basado en los estados de operación de los últimos doce meses y verificado con el registro de rentas y los depósitos bancarios. La segunda es una estimación de los gastos que realmente tendrá un nuevo dueño, que a veces difieren de los libros de un dueño-operador porque el dueño hacía personalmente la labor de administración. La tercera es la tasa de capitalización, la relación entre el ingreso neto y el valor que usan compradores y prestamistas para propiedades que generan ingresos. Las tasas de capitalización varían según las tasas de interés, la ubicación, el tamaño y el estado de la instalación, y le explicamos hacia dónde empujan esos factores en su propiedad sin fingir que existe un solo número correcto. La cuarta es la inversión que la propiedad necesita en los próximos años, desde el pavimento y las puertas hasta un cambio de software.
La oferta que recibe es por escrito, normalmente como una carta de intención que establece el precio, el depósito, la duración del periodo de debida diligencia, quién paga cada costo de cierre y una fecha de cierre tentativa que usted elige. Las condiciones pueden importar tanto como el precio. Algunos dueños quieren una salida rápida y limpia. Otros prefieren un cierre más largo, rentar de vuelta una vivienda en el sitio o algún tipo de financiamiento del vendedor. El proceso desde la primera llamada hasta el escrow se describe paso a paso en nuestra página sobre cómo funciona la venta directa de una instalación de almacenamiento.
Mercados de Nevada
Mercados de almacenamiento en todo el estado
Desde el Valle de Las Vegas hasta Pahrump y Mesquite, y al norte hasta Reno, Sparks y Carson City.
Henderson
Jubilados que se mudan a algo más pequeño, comunidades planificadas que crecen rápido y aficionados a los botes que van al lago rentan almacenamiento en Henderson. Cómo se reflejan esos inquilinos en el valor de su instalación.
North Las Vegas
Las mudanzas militares de Nellis, los nuevos vecindarios a lo largo de la 215 y los empleos en bodegas por la I-15 impulsan aquí la demanda de almacenamiento. Lo que eso significa para su venta.
Pahrump
Terrenos grandes, jubilados, RV y vehículos todoterreno hacen de Pahrump un mercado de almacenamiento distinto. Lo que busca un comprador externo en una instalación del condado de Nye.
Boulder City
Un límite de crecimiento aprobado por los votantes, terrenos propiedad de la ciudad y el tráfico hacia Lake Mead hacen que el almacenamiento en Boulder City sea escaso y particular. Lo que esa escasez significa al vender.
Mesquite
Los residentes de temporada, los carritos de golf, los jubilados de Sun City y los RV rumbo a los parques de Utah le dan al almacenamiento en Mesquite un ritmo estacional. Cómo lo interpretan los compradores.
Reno-Sparks
Los empleos industriales al este por la I-80, las casas nuevas por Pyramid Highway y los inviernos de verdad hacen de Reno-Sparks un mercado de almacenamiento propio. Lo que analizan los compradores.
Carson City
Un gobierno consolidado, empleos estatales, la I-580 hacia Reno y quienes viajan por la US-50 hacia Dayton. Cómo se valora el almacenamiento en Carson City al vender.
Mercados de almacenamiento que cubrimos en Nevada
La demanda de almacenamiento en Nevada cambia de un pueblo a otro, y tomamos en cuenta la situación local en lugar de aplicar los mismos supuestos en todo el estado. En el sur de Nevada, el crecimiento de apartamentos, una gran cantidad de RV y botes y las mudanzas constantes mantienen activo el mercado de almacenamiento de Las Vegas , mientras que las comunidades planificadas moldean la demanda en el autoalmacenamiento de Henderson. Las instalaciones pequeñas en terrenos grandes son comunes en Pahrump y la parte del valle del condado de Nye, y las comunidades de jubilados y el entorno del río Virgin influyen en la situación de las propiedades de almacenamiento en Mesquite.
En el norte de Nevada compramos en el área de Reno y Sparks, donde el crecimiento industrial y logístico al este de las ciudades ha cambiado la economía local, y en Carson City y la región de la capital. Todos los mercados donde trabajamos aparecen en nuestra guía de mercados de autoalmacenamiento en Nevada.
Los dueños de patios al aire libre también deberían revisar nuestras notas sobre cómo vender un patio de almacenamiento para RV y botes, ya que esas propiedades se evalúan de forma distinta a los edificios con puertas. Los dueños con terreno junto a un sitio existente pueden leer sobre cómo vender terreno de expansión o fases sin terminar, y los socios o inversionistas que planean un intercambio pueden leer sobre compras de participación entre socios y plazos de intercambios 1031.
Por qué los dueños deciden hablar con nosotros
No podemos mostrarle una pared llena de premios, y no vamos a inventar una trayectoria. Lo que sí podemos ofrecerle es una forma directa de hacer negocios que usted puede comprobar en cada paso.
En efectivo, tal como está y sin comisión
Somos compradores en efectivo y compramos tal como está. Usted no tiene que repintar puertas, resellar el asfalto, vaciar unidades abandonadas ni mejorar el portón antes de vender. Como la instalación se nos vende directamente, no se descuenta ninguna comisión de corredor de sus ganancias al cierre.
Sus plazos y sus condiciones
Usted fija la fecha de cierre. Si necesita tiempo para cerrar operaciones, mudarse de la propiedad, coordinarse con un intermediario calificado o resolver una herencia, el calendario se ajusta a eso. Todo lo que acordamos se pone por escrito, y nada es vinculante hasta que se firma un contrato de compraventa.
Locales en Nevada, de operador a operador
Estamos en Nevada y entendemos cómo funciona realmente el almacenamiento aquí, desde el calor del verano en las puertas enrollables hasta el proceso de gravamen y la forma en que pagan los inquilinos. Los dueños pueden leer sobre nuestra trayectoria y nuestra forma de trabajar, y las preguntas más frecuentes de los dueños, incluidas la confidencialidad, el personal y los inquilinos, se responden en nuestras preguntas frecuentes para vendedores de almacenamiento.
Preguntas de los dueños
Preguntas frecuentes sobre esto
Q.01¿Compran instalaciones de almacenamiento que no están totalmente ocupadas?
Sí. Muchas de las instalaciones que evaluamos tienen unidades vacías, tarifas vigentes por debajo del mercado o un problema de morosidad. La baja ocupación cambia cómo vemos los ingresos y el valor, y se reflejará en la oferta, pero no descalifica una propiedad. Preferimos entender las razones de las unidades vacías, como las tarifas, el estado, la visibilidad o la administración, en lugar de pedirle que las corrija antes de hablar.
Q.02¿Mis inquilinos o empleados se enterarán de que estoy hablando con un comprador?
Nosotros no se lo diremos. Con gusto firmamos un acuerdo de confidencialidad antes de que comparta sus finanzas, y podemos programar una visita al sitio para que parezca la de cualquier otro cliente. Cuándo y cómo informar al personal y a los inquilinos es decisión suya, y normalmente planeamos esa conversación juntos cerca de la fecha de cierre.
Q.03¿La instalación necesita reparaciones antes de venderla?
No. Compramos tal como está, lo que significa que las puertas desgastadas, el pavimento agrietado, las goteras, las cámaras obsoletas y las unidades abandonadas son su problema solo hasta el cierre. Tomamos en cuenta el costo de ese trabajo en nuestra oferta en lugar de pedirle que gaste dinero y tiempo en reparaciones. Tampoco se espera que vacíe la oficina ni las unidades.
Q.04¿En qué se diferencia una venta directa de ponerla en venta con un corredor?
Un corredor promociona la instalación entre muchos compradores y recibe ofertas competitivas, lo cual puede tener sentido para propiedades grandes y estabilizadas. Una venta directa significa un solo comprador, una conversación confidencial, sin comisión de corredor y una fecha de cierre que fija el dueño. Animamos a los dueños a comparar nuestra oferta por escrito con lo que esperan que produzca una venta en el mercado.
Q.05¿Qué tipos de propiedad consideran?
Consideramos almacenamiento tradicional con acceso vehicular, edificios con clima controlado, patios para RV y botes con o sin toldos, instalaciones rurales pequeñas, sitios administrados por sus dueños con registros limitados y terrenos reservados para expansión. Las propiedades mixtas, como almacenamiento con una vivienda en el sitio o un pequeño local comercial, también están bien. Si en Nevada se rentan espacios para guardar cosas, nos interesa saber de ello.